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房產建筑

    一、服務宗旨
    全力服務項目開發,強化項目專業管理,提升樓盤品牌效應,防范各類法律風險,為房地產開發項目和建筑開發項目提供優質高效的法律服務和強大的法律支持,成功實現項目開發的各項預定目標。
 


    二、服務目標
    1、通過對事務所優質資源的綜合調配,向項目提供質優、高效、全程、全方位的專業服務。
    2、遵從“事前預防為主,事后救濟為輔”的原則,運用專業知識和技能避免或減少項目開發中可能出現的法律疏忽及偏差,對因不慎而出現的疏忽和偏差所帶來的法律紛爭采取法律救濟措施,減少或避免可能造成的各項損失。
    3、通過利用事務所較好的人脈、信息等資源優勢,為項目開發創造良好的外部環境。
    4、通過律師專業服務,提升樓盤品牌效益,增加樓盤品牌附加值,降低項目風險及項目開發的機會成本,提高項目的贏利能力。

   
       三、服務范圍
       1、創設公司階段
       a、代表委托當事人擬定合作計劃,策劃合作方式,工作模式,公司架構;
       b、代表或協同當事人參加與合作伙伴的談判,草擬公司創設文件,包括合同、公司章程及有關合作的其他協議文件;
       c、協助當事人準備公司報審文件,并可代辦公司報批業務。
  
       2、 開發前期準備階段
       前期準備階段的主要工作是開發企業基礎設施配套建設、規劃設計等。
       該階段提供的服務內容主要包括: 
       a、參與項目市政配套合同的洽談、起草、審查。
       b、協助獲取建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等。
       c、協助開發商通過招標方式確定建設工程勘察企業,審查、起草建設工程勘察合同。
       d、協助開發商通過招標方式確定建設工程設計企業,審查、起草建設工程設計合同。
       e、協助開發商完成項目建筑方案設計和建筑施工圖設計的審查。
       f、通過合同管理和審查的方式使項目完成工程開工的前期準備工作


      3、土地使用權取得階段 
      a、征用土地:協助當事人取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地批準證書等項目規劃批準文件;協助當事人辦理征地手續,起草、審核征地法律文件,包括征地補償、安置方面的協議、合同等; 
      b、國有土地出讓:協助當事人辦理土地評估、確定地價、簽署出讓合同、辦理出讓手續等; 
      c、國有土地轉讓:起草、審核土地轉讓協議,協助辦理土地評估、確定地價及協助當事人明確稅費負擔等。


      4、拆遷階段 
      a、協助當事人確定委托拆遷單位,草擬、審核委托拆遷協議等文件; 
      b、協助當事人制定拆遷政策,草擬拆遷工作中需要的法律文件,包括拆遷安置文告,拆遷安置協議等; 
      c、協助當事人處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛; 
      d、協助當事人向拆遷管理部門報送文件檔案。


      5、項目建設階段 
      項目建設階段主要就是施工建設及竣工驗收。 
      該階段提供的服務內容主要包括: 
      a、協助開發商通過招標方式確定建設工程施工企業,審查、起草建設工程施工合同。律師要草擬招標文件或審查招標書、投標須知、合同條件、協議條款。審查投標方的資質及其文件資料的合法有效性并出具法律意見書。參加招標會、開標會、評標會,保證程序的合法性。草擬、審查中標工程承包合同。協調、處理在招標過程中招標方與投標方之間發生的爭議或糾紛。 
      b、協助取得施工許可證。 
      c、審查工程施工分包企業的資質、信譽。 
      d、協助開發商通過招標方式確定建設工程監理企業,審查、起草建設工程監理合同。 
      e、協助審查、起草設備采購、供用電、公共配套設施合同等一系列相關合同并監督合同的履行。
     f、項目施工中建立規范嚴密的操作程序和議事規則,做好證據材料的留存。
     g、協助完成項目的竣工驗收,協調開發商與有關方面的關系,就法律責任問題與程序問題提出意見。
     h、因項目停建、緩建,施工方逾期竣工、設計變更、工程量增減、工程理賠發生糾紛,律師作為委托代理人全程參與調解并出具法律意見書。

     6、交付驗房階段
     該階段提供的服務內容主要包括:
     a、審查或起草《商品房使用說明書》、《住宅質量保證書》《房屋交付交接單》。
     b、 審查或起草《入住手冊》、業主臨時公約、前期物業管理協議,為訂立有關合約提供律師鑒證。
     c、協助公司辦理業主入住驗收交房時的手續,協助或負責依法調處交房時與業主產生的有關爭議,代理公司參與仲裁或訴訟活動,維護公司的合法權益。
     d、協助公司辦理商品房的產權過戶手續。審查有按揭的業主辦理他項權證,解除開發商的擔保責任。
     e、協助或負責辦理項目完成后工程結算產生的爭議,及時提出法律意見。


     7、銷售階段
     a、為當事人草擬、審核預售契約及其補充協議;
     b、為當事人報批預售許可證進行文件準備,包括草擬、制定協議書,管理公約等;
     c、協助當事人制定樓盤營銷戰略、設計經營所需法律框架、運行模式等;
     d、草擬并協助當事人與銷售代理商簽訂代理銷售協議,以及與廣告商等的協議;
     e、草擬房屋預售、銷售合同及相關文件;
     f、代表開發商或購房人進行合同談判;
     g、為購房人提供購房代理法律服務;
     h、督促對方當事人履行上述合同文件;
     i、為簽約提供律師見證;
     j、代辦預售登記手續;
     k、協助物業交付工作;
     l、代辦產權手續,代理支付稅費等。

 
     8、出租階段
     a、草擬房屋租賃合同及相關文件;
     b、為出租方或租賃方提供相關咨詢;
     c、根據談判情況修改審定租賃合同及相關文件;
     d、根據客戶要求參與租賃談判;
     e、安排簽署租賃合同及相關文件并提供律師見證;
     f、代辦租賃登記等手續。


     9、抵押融資方面
     a、代理當事人向貸款銀行或其他金融機構出具法律意見書,說明以土地使用權或在建工程或房地產實物抵押融資的法律可行性;
     b、代理或協助當事人與貸款銀行或其他金融機構談判、草擬或審核雙方的貸款合同,抵押合同及相關法律文件;
     c、協助當事人準備向貸款方的報送文件;
     d、代辦抵押登記手續;
     e、協助當事人辦理抵押權解除手續;
     f、協助或代理當事人辦理抵押權實現時的抵押物處置手續,草擬、審核一系列處置所需的法律文件。

 
     10、物業管理階段 
     a、協助當事人組建物業管理公司或選定物業管理公司或選聘物業管理顧問公司,草擬有關物業公司組建創設合同、章程、協議書、委托管理合同等文件;
     b、為物業管理公司或待管物業起草、審核物業管理公約、物業管理規章制度,委托管理合同及其他相關法律文件;
     c、協助物業管理公司與業主簽署委托管理合同;
     d、協助物業管理公司組織產權人大會,建立業主管理機構,構建物業管理公司與全體產權人及其代理人的法律關系;
     e、協助物業管理公司與各市政工程公司及各專業公司確定物業管理中的各協作、管理、維護、保養、專項服務合同、協議關系。

 
     四、律師配備
     指派由5名資深律師組成項目法律事務部,全程負責處理項目法律服務范圍內的各項法律事務。在必要的情況下,事務所還可隨時增派骨干律師參加項目法律事務部的工作,以加強法律事務部的工作力量和力度。


    五、工作流程
     1、日常類法律事務工作流程
     a、接受項目開發商交辦的法律事務。所有合同審查、出具法律文件事務由項目法律事務部統一接受并建檔編號,分配給承辦律師辦理。
     b、審查修改,起草、出具法律文件。承辦律師在收到待審法律文件或起草、出具法律文件的委托后,應進行認真、細致的文件審查工作,避免文件涉及事項存有法律疏忽或偏差,抑或陷入法律誤區或陷阱。簡單文件在一個工作日內,重要文件在三個工作日內,特別復雜或重大文件在五個工作日內完成交辦任務,交項目法律事務部集體審議修改,完成定稿。
     c、歸檔、提交。完成并出具的法律文件副本由事務所歸檔,留存備查,正本編號后在規定時間內提交給項目開發商。


     2、非日常類法律事務工作流程
     a、接受項目開發商交辦的法律事務。對突發性事件或其他非日常性法律事務(如訴訟、仲裁、調解、行政聽證、項目談判等)的處理,與日常性法律事務的處理應有所區別。其中對于突發性事件,律師應做出快速反應,綜合分析各方面的信息,迅速收集和妥善保存證據材料,主動介入,憑借專業知識和技能及時做出初步應急處理方案提交項目開發商,為協助項目開發商做出正確決策提供專業法律支持。對非日常類法律事務,要做好編號建檔工作。
     b、調查收集和妥善保存證據。證據調查收集要充分、徹底、全面,以便為案情的正確分析提供確鑿、充分的依據。證據保管由專人負責,立卷存檔,妥善保存。
     c、分析案件,做出并提交法律解決方案。案件分析及其法律解決方案由項目法律事務部集體討論決定,形成案件討論會議紀要,由承辦律師做出法律解決方案,并提交項目開發商決策。
     d、修訂法律解決方案。在依法處理的前提下,項目法律事務部根據項目開發商修改意見修訂方案。
     e、實施法律解決方案。由承辦律師負責,代理項目開發商按既定方案處理法律事務。
     f、報告工作。由承辦律師就法律事務處理辦理的情況及時向項目開發商報告。
     g、結案。案件辦結后,案卷及時歸檔,留存備查。承辦律師就結案情況向項目開發商報告工作。


    六、工作監督
    項目法律事務部定期于每月月底向項目開發商及事務所監督指導委員會書面報告工作情況,接受項目開發商和事務所監督指導委員會的工作監督。
    事務所定期或臨時對項目法律事務部工作進行檢查,審議工作情況,主動監督項目法律事務部的工作。
    因項目法律事務部工作重大失誤給項目開發商造成嚴重損失,事務所將負責賠償,并追究承辦律師的責任。


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