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從一則案例看《代征代建協議》 建設成果的歸屬

從一則案例看《代征代建協議》

建設成果的歸屬

 

在《代征代建協議》中,締約方通常會對建設工程的總面積、房屋綜合價格、完工時間等進行預先約定,但有時會出現實際建筑面積與約定面積不符的情況,若雙方對此情形未進行補充約定未能協商解決往往容易誘發糾紛。另外,因所有代征代建手續均由建設方進行辦理,可能會出現建設方利用代建便利條件將存在爭議的土地使用權或房屋產權辦理登記至自己名下,此時,業主方就會陷入十分被動的局面。本文擬通過介紹X貴州省A房地產開發有限公司(以下簡稱A公司)委托代建合同糾紛一案一審、二審、再審法院的司法觀點和裁判路徑,以期為相關糾紛的處理提供必要地參照,同時對業主方避免相關爭議提供可操作性地建議。由于《代征代建協議》本身就存有爭議,該案的爭議焦點也較多,限于篇幅下文僅針對《代征代建協議》建設成果的歸屬進行討論。

一、案情簡介

20002月4日,X作為甲方,與乙方A公司簽訂《代征代建協議書》一份,約定XA公司達成建設地點為貴陽市L75-90號地段的代征代建協議,規劃建筑面積預計約3500平方米,最后以實際數為準;總投資為1200萬元(含10%的代征代建費);房屋綜合價格為3428.57/平方米;乙方職責是負責辦理建設項目的規劃建設方案審批工作……負責辦理有關產權手續,費用由甲方出具等;建設期限2003318日竣工交付使用。后因A公司并未按照《代征代建協議》的約定時間交付房屋,故雙方分別于2003519日、200416日,簽訂了份《補充協議》,主要針對房屋的裝修、違約責任進行了約定,同時約定了A公司確保于200512月22日前全部完工。

案涉爭議房屋貴陽市L75-90M大廈綜合樓一層1號至131號房屋在2005年建好之后,由A公司交付X使用至爭議時。該房屋11號至101號已辦理產權至X名下,建筑面積分別為1層1286.47平方米,2層1號至101號都為374.6平方米。一層2號至101號建筑面積共計3657.87平方米。111號、121號、131號共三套房屋已辦理產權至A公司名下,建筑面積都為131.86平方米,三層建筑面積共計395.58平方米。

X認為該三套房屋屬其所有,且11號至131號房屋現涉及拆遷,故訴至法院請求:確認位于貴陽市L75-90M大廈綜合樓111號、121號、131號房屋所有權歸所有

二、法院關于涉案房屋所有權的認定

一審法院認為,根據《合同法》第六十條第一款“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”的規定,本案中,原告委托被告進行代征代建,并簽訂了份協議,被告應當按照協議約定履行建房及辦理產權的義務,關于雙方爭議的111號、121號、131號的產權歸屬,從原、被告雙方簽訂的代征代建協議中看約定了總投資是1200萬元,每平方米的綜合單價是3428.57平方米,約定的建筑面積為預計約3500平方米,根據原被告雙方在工程結算達成的《結算紀要》來看,雙方未在《結算紀要》中對最終的建筑面積進行明確的確認,但根據雙方確認的投資總額1250.5萬元,結合合同約定的單價3428.57/平方米,原告應獲得的建筑面積為3647.4平方米,與原告已取得產權的11號至101號的建筑面積基本一致(3657.87平方米),與雙方簽訂的合同基本相符,故原告訴請要求確認111號至131號房屋歸其所有的請求缺乏事實依據,法院不予支持。    

二審法院支持上述觀點,判決駁回上訴、維持原判。

再審法院認為,盡管X局與A公司對于貴陽市L75-90M大廈綜合樓層高有較大爭議,但貴陽市城鄉建設委員會的《建設工程施工執照》,《貴陽市建設工程質量監督申請書》和A公司的《工程決算書》載明的內容證明,貴陽市L75-90M大廈綜合樓從規劃開始到建設完工時層高為13層,也就是說,雙方都應當明知貴陽市L75-90M大廈綜合樓上面有111號、121號、131三套涉案爭議的房屋。

20002月4日X作為甲方A公司作為乙方簽訂《代征代建協議書》,雖沒有約定代征代建的層高,但是,該協議的主要內容及性質表明,由A公司具體負責代征代建,由X局支付代征代建費用,即由業主方支付相關建設費用,由建設方交付建設工程成果。協議的代征代建的本質屬性就決定了,建設工程的全部成果由業主方享有,除非有業主方與建設方之間關于建設成果歸屬的特殊約定,而本案中,在沒有其他證據加以證明雙方對于111號、121號、131存在特殊的歸屬約定的情況下,應當認定111號、121號、131歸業主方即X局所有。

三、法院關于涉案房屋所有權的司法觀點裁判路徑小結

一審、二審法院是從合同解釋的角度出發,以X局與A公司簽訂《代征代建協議書》為根本性文件,并結合附屬補充協議及相關的《決算紀要》、《工程決算書》等對雙方在合同約定的工程面積、工程價款等進行了認定。采用總投資1250.5萬元除以房屋綜合單價3547.4元/平方米的計算方式,與雙方約定的建筑面積預計約3500平方米原告應獲得的建筑面積為3647.4平方米X局實際辦到的產權面積3657.87平方米相應證,從而得出超出約定面積的111號、121號、131房屋歸屬于A公司所有。

再審法院則是從梳理《代征代建協議書》的實質性內容即代征代建的本質屬性角度出發,探尋雙方簽訂《代征代建協議書》的初衷及最終目的,從宏觀的視角來審視雙方的整個交易,而不僅僅局限于對《代征代建協議書》的條款本身進行解釋。在明確將X局與A公司關系界定為業主方和建設方之后,根據協議的代征代建的本質屬性即建設工程的全部成果由業主方享有,除非有業主方與建設方之間關于建設成果歸屬的特殊約定,在無證據證明雙方有特殊約定的情況下,認定111號、121號、131房屋應當歸屬于業主方X局所有。并認為一審、二審法院判決背離了代征代建的本質屬性,適用法律不當。

相較而言,再審法院的觀點更加符合代征代建項目的交易邏輯,從根本上揭示了代征代建協議的本質屬性。委托代建合同糾紛與委托合同糾紛不相同,不能將《代征代建協議》視為單純的委托合同,僅考慮《代征代建協議》所約定的條款,其中還包含了十分復雜的房地產開發建設行為,需要進行綜合考慮,才能得出結論。

四、對業主方規避相關風險的三點建議

2015年一審、二審判決作出、到2017年再審判決的作出,歷經三年的時間,本案原告、上訴人、再審申請人X終于獲得了確認權屬的形成判決。對于業主方及建設方而言,均是一場耗時耗金、心疲力竭的戰斗。因而為了盡力避免如上爭議,業主方在今后開展代征代建項目中,可以注意如下幾點:

第一,業主方要與建設方訂立合法有效的《代征代建協議》,代征代建手續也須符合相關法律、行政法規等規定。本案一審、二審、再審法院均認為雙方作為具有完全民事行為能力的法人,簽訂的《代征代建協議書》以及三份《補充協議》系雙方真實意思表示,內容未違反相關法律、行政法規的強制性規定,為有效協議。此外,雙方的代征代建相關手續也符合相關法律、行政法規等規定。但在貴陽市南明區中華南路街道辦事處與貴陽市工礦區貿易公司、貴州恒豐房地產開發有限責任公司聯建糾紛上訴案中,貴州高院認為,該案中《關于修建“工礦貿易大廈”的協議》和《關于聯建“工礦貿易大廈”的補充協議》因中南辦事處對此聯建項目所使用的土地并未取得土地使用權,應認定為無效。可見,業主方在與建設方訂立《代征代建協議》時,要充分考慮《代征代建協議》成立并生效的所有要件,并在辦理代征代建手續及在代征代建項目的推進過程中注意相關要件的履行情況,是否符合《代征代建協議》的約定、是否違反相關法律、行政法規等規定。此外,在《代征代建協議》中,需將建設工程的總投資額,建設面積、房屋單價、支付方式、爭議解決、未盡事宜或超出約定事項的處理等情形進行詳細約定。

第二,在工程決算時,需要保留好相關證據,并對不符合《代征代建協議》約定的事項及時協商解決,并以書面的方式予以記錄。業主方需要收集、保管好與建設方之間的工程款結算往來,例如建設方所出具的收據、銀行的往來流水等。因為代征代建項目往往耗時比較長、時間跨度比較大,容易由于人員的變動導致相關票據的遺失,當發生爭議時,該類證據卻是十分關鍵的,最好做到票據個人責任制。此外,在建設工程決算時,業主方要及時對不符合《代征代建協議》約定的事項作出回應,如超出的建設面積、超出的工程價款等,以書面方式對此類事項的處理作出限時可操作的方案,并在限定時間內予以處理完畢。

第三,注意土地使用權證、房屋產權證等重要證件的及時辦理。代征代建項目一般是由業主方提供土地,建設方完成約定建設項目后移交給業主方,但也存在共建情況。無論任何情況,業主方均須在項目開始時關注土地使用權證的辦理,并在建設工程結算完畢時關注房屋產權證的辦理,同時仍須關注在項目推進過程中的其他重要證書的辦理,避免將來埋下隱患,以至于耗時耗力維權,弄得身心俱疲。

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